中古住宅の『?』にお応えします。よくある質問

「中古住宅」と聞くと、なんとなく不安を感じてしまう方もいるかもしれません。
しかし今、中古住宅を取り巻く環境が変わり注目を集めています。
「グッド中古!」のベストランドのマンション、一戸建てなどの不動産のご購入にまつわる、
みなさまから寄せられた中古住宅の?についてQ&Aでお答えします。

中古マンションは立地の良い物件を探しやすい?

住みたい街が選べる豊富な物件数

新築の場合、販売される時期や場所が限定されてしまい、住みたい街に必ず物件があるとは限りません。また、駅周辺などの立地の良い物件も少なくなっているのが現状です。特に中古マンションは都市部ほど圧倒的に物件数が多く、立地の良いものも少なくありませんから特に住みたい街が決まっている人にとっては、大きなメリットです。もしすぐに希望の立地の物件が見つからなくても、ベストネットメンバーズに登録し、希望のエリア条件を設定しておけば新着物件のお知らせが届くので大変便利です。

中古マンションは安いけど、どれくらいの価値があるの?

財務省が定める建物の減価償却期間は47年

財務省が定める建物の減価償却期間は47年とされていますが、マンションは管理次第で100年は持つという見方もあるくらいです。仮に60年だとしても、築20年のマンションであれば、あと40年は住むことができるのです。築20年の中古マンション価格は新築マンションの半額以下、もしくはもっと低い場合もあります。少しでも資産価値を高め、メンテナンスをしたり、リフォームをして売ることは欧米では当たり前。日本にもそういった考え方がようやく定着してきたのではないでしょうか。

また、新築マンションの価格には、多大な広告費や売出費用、モデルルーム建設費などの経費が上乗せされているのです。つまりは完成したときが一番価値が高く、その価値は年々下がっていき、10年後には当初の販売価格の約半分近くになっているケースもあります。つまり「建物本来の価値」にではなく「新しさ」にお金を支払っているのです。

リフォームしてもリーズナブル?

自己リフォームに比べ、コスト総額を安く抑えられることが一般的

前述にもあるように、中古マンションの最大の魅力は、新築マンションよりもリーズナブルに購入できることです。自己リフォーム・リノベーションは手を加えた分だけ当然費用が高くなります。
しかしベストランドのリフォーム・リノベーション済物件は、自己リフォームに比べ、コスト総額を安く抑えられます。なぜなら、ベストランドでは年間多数の施工を行っているため、部材や設備機器を大量に安く仕入れることができるからです。しかも独自のノウハウでスムーズな施工ができます。工期が短いほど工賃も抑えられるため、全体として安く抑えることが可能なのです。

中古住宅だからこその購入メリットって?

人気の理由は、価格だけではありません

中古住宅は、すでに完成している物件なので、実際の建物だけでなく日当りや経年変化、マンションの場合は管理状況などを事前にチェックできる安心感があります。特に中古マンションの場合は、すでに管理組合ができており、仕組みも出来上がっているため、隣の人や上下階に住んでいる人のことは管理組合に聞けば事前に知ることができます。
そのほかにも中古マンションの場合、得をすることがあります。マンションを購入すると毎月支払わなければならないのが修繕積立金ですが、例えば、築20年のマンションを購入した場合、20年前に新築で購入した人は20年間修繕積立金を支払っていることになります。もし、築20年目にマンションを購入し、入居10年後(築30年後)に外壁等を修繕するとしたら、あなたが支払う修繕積立金は、半分の10年分でいいのです。

また、マンションの修繕積立金は、当初マンションを販売する会社が決定します。その際、売りやすくするため安く設定している場合があり、後々見直しをしたときに、上方修正し増額されることもよくあります。その点、中古マンションの場合は予め金額がわかっていますので、月々の支払計画が立てやすいというメリットもあります。

中古住宅を見学するときチェックするポイントは?

見学に行ったときの覚えておきたいチェックポイント

中古住宅を見学するときは、後から変えられない立地や建物の構造や性能、管理状況がポイントとなります。

外観・外回りのチェックポイント

【外壁・基礎・躯体】

基礎・外壁・柱・梁・庇などに目立った亀裂や欠け、鉄筋さびの表出がないか

外壁タイルの浮きや剥がれがないか

床下換気が確保されているか(戸建住宅)

【窓まわり】

目立った亀裂や隙間がないか

コーキングの劣化、カビの発生がないか

室内のチェックポイント

【内壁】

壁面のうねりや凹凸、亀裂がないか

外気に面する箇所に結露やカビがないか

【床】

凹凸がなく水平が保たれているか

床鳴りや沈みがないか

【ドア・引き戸・窓】

立て付けが悪くないか

開閉が重いなどの動作不良がないか

【押入れ・収納】

湿気を含んでいないか、カビの発生がないか

【天井】

水平が保たれているか、亀裂がないか

染み・雨漏りの形跡がないか

【水廻り】

流し台や洗面台の下に水漏れ、染みはないか

かび臭さはないか

給水時に赤水がでないか

中古戸建の場合は、どれくらい価値があるの?

戸建ての価値は立地のみで決められてしまうケースが多いのです。

一戸建ては、これまでの不動産評価の面で、経済的耐用年数が約20年とされていたため、実質20年ほどで資産価値がないと扱われることも少なくありませんでした。これにはマンションとの構造の違いがあるためですが、本当に価値がなくなってしまうのでしょうか?
欧米では新築住宅需要よりも住み替え(中古住宅)の需要が多く、アメリカでは住宅流通に占める中古住宅の割合は7割以上を占めており、住み継ぐ文化が根付いているといえます。
日本ではまだまだ住める状態の家でも建て替えしたり、更地にしてしまうケースが多いのですが、実際にまだまだ住める住宅をリフォーム・リノベーションして価値を上げ再生している事業者が多く存在するのは当然の流れといえるでしょう。
とはいえ、一戸建ては中古マンションに比べ、施工当時の状況がわかりづらいのも事実なので、不動産・リフォーム・リノベーションのプロの見極めが重要だといえます。

なぜ今、中古住宅が注目されている?

欧米のようなストック住宅の価値の見直しへと変化しています。

マンションにおいては全国約650万戸のストックがすでにあり、このマンションの質の向上と流通性の向上が求められ、2006年成立の「住生活基本法」によって本格的な中古住宅の時代へと移行しつつあります。
その背景には様々な社会的要因だけでなく、優遇制度や助成などを拡充する政府の各種振興政策も後押ししています。今後は、既存住宅(住宅ストック)をリフォーム・リノベーションすることで生まれる、ライフスタイルに応じた豊かで楽しい暮らしが主流となっていくのではないでしょうか。

地震に対する強さは新築と中古ではどのような違いがあるの?

特に注意するべきポイントとして、建築時期により建物構造性能が「旧耐震」か「新耐震」に区分されていることです。

建築基準法の耐震性基準は大きな地震がある度に改正されてきました。その中でも、1978年に発生した宮城県沖地震をきっかけに行われた1981年の改正が、耐震基準を「新耐震基準」と「旧耐震基準」に分ける大きな改正となりました。旧耐震基準では、震度5で「倒壊しない」という基準でしたが、新耐震基準では旧耐震基準にはなかった「震度6強から7の地震でも倒壊しないこと」が定められ、それ以降、基本的に同様の基準で設計・建設されています。新耐震基準は1981年6月1日以降の建築確認物件から適用されているため、その後の建設期間を考慮すると、竣工年代が概ね1983年以降は新耐震建物としての構造計算がなされているといえます。

マンションの築年数についてはどう考えればいいの?

マンションの年代別の特徴については建設時期により、概ね以下の4つに分類できます。

1.黎明期 (1975年~1982年)
住宅都市整備公団の団地や、都心の高級アパートメントハウスからスタートした日本の共同住宅が大衆化し、大量に供給されました。建築基準法改正前で旧耐震の時代です。
2.成長期 (1983年~1991年)
耐震基準が改正され、基本性能が向上し始めた時代です。また、後期はバブル経済により、価格高騰と立地の郊外化が進みました。
3.成熟期 (1992年~2000年)
バブル経済の崩壊を経て、オートロック・宅配ボックスなど今では欠かせない設備の普及や住宅性能がより進化し、商品としての成熟が見られました。タワーマンションが一般的になった時期でもあります。
4.安定期 (2001年~現在)
2000年の「住宅品質確保法(品確法)」施行により、基本性能の底上げが進展しました。日本の共同住宅は諸外国のアパートメンツと比較しても、その商品企画や施工技術などに多数の優れた点が見られるようになりました。
物件の「価格」に影響する築年数ですが、年数の経ったマンションでも、適切に維持管理や改修がなされ、優良なスペックを保有している物件であれば、価格が安い分だけリーズナブルな物件選択といえます。
当社ではそれぞれの時期のマンションの特徴を充分認識した上で、適正な基本性能の保持、使いやすい設備・間取りプランへの改修などにより、安心・安全で厳選された物件をご案内しています。

中古住宅の物件探しから購入までの流れは?

ベストランドでは、様々なお客様のニーズに答え、スムーズな住まい探しができるように、物件探しからご購入まで基本的な流れに沿ってサポートして参ります。ベストランドでの物件購入の流れについて簡単に解説していきます。

1.ご方針の確認・情報収集「ベストランドメンバーズ」へのご登録
まずは、ご希望の条件をまとめる必要があります。ご自身やご家族がどういった間取りや広さ・階数、立地、ご予算など、どんなお住まいを探したいのかを紙にまとめ優先順位をつけることをお勧めいたします。そうすることで、ご相談いただくときもスムーズに情報を伝えることができます。
また、最新の物件情報やオープンルームの情報を配信する「ベストランドメンバーズ」にご登録いただくことで、ご希望に沿った物件情報を簡単に入手できますので、ぜひご登録ください。なお、ベストランドホームページ(物件情報ページ)では、最新のVR(バーチャル・リアリティ)技術による「オンライン内見システム」の導入や、VRホームステージングによって装飾されたインテリアの様子を確認することが可能です。
2.ご相談・資金計画・税法務の確認
ご希望に沿った物件があれば、併せて、諸費用や資金計画、税務・法務(登記手続き面)など、様々な気になる疑問についてご相談いただくことが大切です。拠点に直接出向かれなくても、ベストランドホームページの「お問い合わせ」フォームからお問い合わせいただくことも可能ですので、お気軽にお問い合わせください。
3.物件のご見学
ホームページやチラシだけでは物件の詳細把握に限界がありますので、積極的に物件を見学することをお勧めしています。自薦に見学を予約いただき。実際にベストランドの営業担当者もしくは仲介業者担当者がご案内いたしますので、いろいろな疑問点があればお気軽にご質問ください。また、見学の際に、間取りや設備、使いやすさや共有部分の管理状況(マンション)、周辺環境をご確認いただくことで、後悔のない物件探しが実現できます。
4.ご契約
ご希望の物件が決まりましたら、資金計画の再確認やローンの事前審査など購入の準備を進めていきます。まずは、購入申込書よりお申込みいただき、住宅ローンの事前審査手続きを仲介業者もしくは当社にてお手伝いいたします。(仲介業者とは媒介契約を締結します。) 事前審査完了が確認された後、重要事項の説明に進みます。購入物件の詳細・法律関係等や取引条件など重要事項について仲介業者もしくは当社の宅地建物取引士よりご説明いたします。難しい項目もありますので、ご不明な点はお気軽にご質問ください。十分にご理解をいただいた上で、不動産売買契約書の締結、手付金の支払いへと進めます。
5.住宅ローンの正式申込み・金銭消費賃借契約
住宅ローンをご利用になる場合には、ローンの正式申込みを行います。ローンに関しては様々な種類があるため、あらかじめ金融機関にご相談いただき、ご自身に合ったローンをお選びいただくことが肝心です。本申込承認後、金融機関とご購入者様にて金銭消費賃貸契約を締結していただきます。
6.残代金・諸費用のお支払い・物件お引渡し・ご入居
住宅ローンの契約手続きが終了すると、物件のお引渡し日を決め、お引越しの手配など入居準備を進めます。 お引渡し日には、融資の実行を受けて残代金や諸費用をお支払いいただき、これと同時に所有権移転・抵当権設定など登記申請の必要書類をあらかじめ指定された司法書士あて交付し、所有権移転と物件(鍵)のお引渡しを行います。